CHAMP D’APPLICATION
Logements neufs ou VEFA situés en Outre Mer (dans les DOM COM) ou SCPI.
Conditions à respecter :
· Les propriétaires doivent être fiscalement domiciliés en France métropolitaine ou dans les DOM (exclusivement),
· La location doit impérativement prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement,
· Eco-conditionnalité : le respect des caractéristiques thermiques et de la performance énergétique BBC ne seraient pas exigés pour les investissements Outre-mer.
AFFECTATION DU BIEN
Location nue, effective et continue, en qualité d'habitation au titre de la résidence principale de son occupant.
Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur.
Cependant, dans le secteur libre uniquement, il peut être un ascendant ou un descendant (hors foyer fiscal) du bailleur.
Ouvert :
· Au secteur locatif libre (Scellier classique Outre-mer) et,
· Au secteur locatif intermédiaire (Scellier social Outre-mer)
PP + PM (SCI à l'IR au prorata de part de détention de chaque associé à condition de conserver ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location).
AVANTAGES
Un abattement sur les revenus fonciers est possible seulement dans le cas suivant :
30% des revenus bruts locatifs en secteur intermédiaire
Déficits imputables
> Déduction du revenu global à hauteur de 10.700 € sur l'année de réalisation, puis reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature (revenus fonciers).
CONTRAINTES
PLAFOND DU REVENUS DU LOCATAIRE
Pour 2011, en secteur intermédiaire :
La Durée de conservation du bien et l’engagement de location sont de 9 ans (prorogeable pendant 3 ou 6 ans pour le secteur intermédiaire)
Le zonage est situé au DOM –TOM.
REDUCTION D’IMPOT
Point de départ de la perception de l'avantage fiscal :
Année d'achèvement de la construction ou de la transformation
Assiette de la réduction d'impôt :
Prix d'acquisition plafonné à 300.000 € par an
Dans la limite d'une seule acquisition annuelle (seulement cumulable avec des parts de SCPI)
Taux de la réduction d'impôt :
· 36% étalés sur 9 ans, pour les logements acquis ou construits en 2011
· 31,5% étalés sur 9 ans pour les logements acquis ou construits entre 2012 et 2013
· 31,5% étalés sur 9 ans pour les logements acquis ou construits entre 2014 et 2017, si option secteur intermédiaire + engagement de location pendant minimum de 12 ans
· Pour les logements du secteur intermédiaire : + 1,67% supplémentaires par an, au-delà des 9 premières années, par périodes de 3 ans, et pendant un
maximum de 6 ans (10% au total sur la période)
EXEMPLE REDUCTION D’IMPOT
CE QU’IL FAUT RETENIR
· La norme BBC n’est pas exigée pour 2011,
· Ce dispositif procure une réduction d’impôt très élevée,
· L’emplacement du bien et le marché locatif seront des éléments déterminants de l’investissement,
· De plus, une sélection rigoureuse devra être portée sur le choix du département ou territoire d’Outre-mer sur lequel les biens sont situés.
· Le mécanisme Girardin existe mais sa disparition est programmée :
31/12/2011 dans le secteur libre (36% puis 27%)
31/12/2012 dans le secteur intermédiaire (45% puis 40,5% et 31,5%).
· Il existe sur le marché des opérations Girardin qui ne rentrent pas dans le plafonnement des niches fiscales.
· A réserver aux investisseurs sur une TMI de 41% avec des montants d’imposition élevés sur 5 ans.
· L’investisseur doit être très averti, connaître parfaitement l’implantation de l’immeuble, disposer d’une trésorerie significative et être dans le cadre d’un investissement de diversification patrimoniale.
