CHAMP D’APPLICATION :

Immeubles à caractère historique faisant l'objet de travaux :

·      Classés ou inscrits au registre des monuments historiques,

·      Ou agréés comme faisant partie du patrimoine national en raison de leur   caractère historique ou artistique particulier;

·      Ou labellisés par la Fondation du Patrimoine.

Conditions à respecter :

·        Engagement de conservation de l'immeuble pendant 15 ans (rétroactif aux acquisitions antérieures à 2010),

·        Absence de détention indirecte de l'immeuble (sauf cas particuliers, voir PP ou PM plus bas),

·        Absence de mise en copropriété de l'immeuble (sauf agrément spécifique).

AFFECTATION DU BIEN :

Habitation du propriétaire, ou location à des tiers, et/ou ouvert aux visites payantes du public.

PP + PM (SCI familiales à l'IR avec agrément + parts sociales d’une société non soumise à l’IS constituée à l’initiative de personnes morales de droit public ou des sociétés d’économie mixte)

DEDUCTION SUR REVENU IMPOSABLE :

Point de départ de l'avantage fiscal

Année civile de référence (sont prises en compte les dépenses supportées par le contribuable dans l'année civile).

AVANTAGES & CONTRAINTES :

Avantage fiscal : déduction sur le revenu imposable :

·      Imputation sans plafonnement du coût des travaux d'entretien et de restauration,

·      imputation des intérêts d'emprunt sur le revenu global de l'investisseur.

·      Pas de réduction d’impôt.

Autres avantages et contraintes :

·      Pas d’abattement sur les revenus fonciers.

·      Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation.

·      Pas d’exonération ISF / Possibilité de minimiser la valeur du bien sous certaines contraintes particulières (ouverture au public, lourdes charges d’entretien)

·      Exonération possible des droits de donation et/ou de succession lorsque les héritiers et/ou les bénéficiaires (quel que soit le lien de parenté ou sans aucun lien de parenté) signent une convention avec l’Etat.

·      Pas de plafonds des loyers ni de plafond de revenus de locataire.

·      La durée de conservation du bien et l’engagement de location est de 15 ans minimum.

CE QU’IL FAUT RETENIR :

·        Les déficits fonciers liés à l’opération sont déductibles du revenu global et ce sans limitation, à condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans.

·        Les Monuments Historiques peuvent permettre aux héritiers / bénéficiaires de bénéficier d’une exonération des droits de donation et de succession, quel que soit le lien de parenté avec l’héritier ; pour cela ils doivent signer avec l’Etat une convention.

·        Les immeubles ne sont pas exonérés d’ISF, toutefois la valeur du bien peut être minimisée compte tenu des contraintes particulières (ouverture au public, lourdes charges d’entretien).

·        De plus si le propriétaire possède à l’intérieur des objets d’art ou de collection, ceux-ci sont par nature exonérés d’ISF.

·        Assouplissement des conditions de souscription de parts de société.

·        Ce dispositif s’adresse uniquement aux investisseurs fortement fiscalisés, notamment dans les tranches fiscales imposées à 30% et 41%.

·        L’investisseur doit être très aguerri, disposer d’une trésorerie significative pour faire face aux aléas liés aux travaux et être dans le cadre d’un investissement de diversification patrimoniale.