CHAMP D’APPLICATION :
Logements neufs ou, réhabilités / rénovés sur des immeubles de plus de 15 ans, loués en meublés dans le cadre d’un bail commercial.
Soumis au régime des revenus locatifs BIC.
Conditions à respecter :
· Le bailleur doit impérativement être une personne physique et il ne doit pas être un professionnel,
· Engagement minimum de location de 9 ans à l'exploitant,
· La location doit prendre effet le mois suivant la date d'achèvement du logement,
· Dispositif réservé exclusivement aux locations meublées avec affectations spécifiques (énumérées plus bas).
· Dispositif ouvrant droit à la récupération de la TVA à 19,6%
AFFECTATION DU BIEN :
Réservé exclusivement à certaines locations meublées à usage d'habitation, dans le cadre d'un bail commercial :
· Résidences de tourisme classées,
· Etablissements de soins type EHPAD,
· Résidences étudiantes,
· Logements affectés à l'accueil familial salarié,
· Résidences d'accueil pour personnes fragiles dans des établissements de services sociaux ou médico-sociaux,
· Résidences seniors labellisées.
Personnes physiques (PP).
AMORTISSEMENT
Pas d'amortissement possible à concurrence de l'investissement ayant bénéficié de l'avantage fiscal mais on peut amortir le bien sur l'assiette du prix de revient n'ayant pas bénéficié de la réduction d'impôt.
Exemple pour un achat de 350 K€ :
· Réduction d’impôt sur 300 K€ et,
· Amortissement sur 50 K€
Les amortissements seront comptablement calculés sur la prix d'acquisition total mais fiscalement calculés selon la règle ci-dessus ; l'amortissement de l'immeuble est calculé sur une durée de 30 à 40 ans.
Amortissement sur les meubles (de 5 à 7 ans) possible car le mobilier ne bénéficie pas de la Réduction d’Impôt.
AVANTAGES & CONTRAINTES :
· Pas d’abattement sur les revenus de meuble.
· Les déficits sont à présent uniquement imputables sur les bénéfices de même nature c’est-à-dire des opérations en meublés.
· Pas de plafond des loyers ni de revenus du locataire.
· La durée de conservation du bien et de l’engagement de location est de 9 ans minimum.
REDUCTION D’IMPÔT :
Point de départ de l'avantage fiscal : Année d'achèvement.
Assiette de la réduction : Prix de revient des logements plafonné à 300.000 € HT (TTC si absence de récupération de la TVA) par an.
Cumul de plusieurs acquisitions simultanées sur un même acte possibles chaque année dans la limite du plafond.
Taux de la réduction d’impôt :
· 18% étalés sur 9 ans pour les logements acquis ou construits en 2011.
· taux de réduction identiques BBC ou non BBC.
CE QU’IL FAUT RETENIR :
· Pour tout investissement en un seul acte notarié et dans la limite de 300 000 €, mais pas d'amortissement possible à concurrence de l'investissement ayant bénéficié de l'avantage fiscal.
Au-delà de 300 000€, application du régime LMNP.
· Les revenus de cette activité sont classés dans les BIC; les déficits de ces opérations ne peuvent être imputés que sur des bénéfices d’activité de location en meublé non professionnelle.
· Deux choix déterminants : celui du gestionnaire et celui d’une prestation hôtelière de la résidence correspondant aux nouvelles attentes du marché (surfaces importantes, spa, activités … ).
· L’année 2010 a été marquée par de nombreuses défaillances de gestionnaires; ce schéma devrait se reproduire en 2011.
· L’investisseur doit avoir pour objectif de générer des revenus récurrents notamment pour la retraite ; les objectifs de plus-values doivent être écartés.
· Contrairement aux statuts de LMNP/LMP, en l’absence d’amortissement réputé différé, ces revenus seront normalement fiscalisés.
Assouplissement en cas de défaillance de l’exploitant
(Liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail …)
· La loi du 22 Juillet 2009 sur le tourisme interdit aux gestionnaires de remettre en cause le bail commercial tous les 3 ans, en imposant une durée ferme du contrat de 9 ans (sauf faillite).
· L’investisseur dispose de 12 mois pour remettre en location le logement meublé à un gestionnaire avec bail commercial ou, s’ils n’ont pu trouver ce gestionnaire, à une ou plusieurs entreprise(s) afin d’assurer les mêmes prestations
· A défaut de remise en location à l’issue du délai imparti de 12 mois, la réduction d’impôt est reprise par 1/3 sur 3 ans
· La loi tire les conséquences de cette tolérance (cf point précédent) en matière de TVA ; bien que le logement puisse être confié à plusieurs exploitants, il rentre dans le champ de la TVA et les propriétaires sont dispensés du remboursement de celle-ci.
